个人二手住房交易办税解读（三）

（如遇新政策规定，以新政策规定为准）

交易类型：转让自建自用的住房

一、需要提供的资料：

1.《房屋所有权证》原件（查验无误后退还）及复印件；

2.建设规划部门的规划许可证原件（查验无误后退还）及复印件；

3.相关建造费用凭证原件（查验无误后退还）及复印件；

4.买方当事人身份证原件（查验无误后退还）及复印件，委托代办的应出具委托公证书及受委托人身份证原件（查验无误后退还）及复印件；

5.房产部门出具的住房情况查询单原件（地税征收机关留存）；

6.税务部门需要提供的其他证明材料。

二、转让人需要缴纳的税费：

1.增值税：个人销售自建自用住房免征增值税。

2.城市维护建设税：以实际缴纳的增值税为计税依据，按市区7%，县城、镇5%，不在市区、县城或镇的，税率为1%计算缴纳。计算公式：应纳税额=实缴增值税×适用税率

3.教育费附加：以实际缴纳的增值税为计征依据，按3%的征收率计算缴纳。计算公式：应纳税额=实缴增值税×3%

4.地方教育附加：以实际缴纳的增值税为计征依据，按2%的征收率计算缴纳。计算公式：应纳费额=实缴增值税×2%

免征增值税时，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加同时免征。

5.个人所得税：个人销售自建住房，可凭相关建造费用凭证等，经地税机关审核后，允许从转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。自建住房的原值为实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。计算公式：应纳税额=（转让收入-建造费用-建造和取得产权时实际交纳的相关税费）×20%。不能完整、准确提供建造费用凭证的，其建造费用按当地经济适用房价格和纳税人实际支付的土地出让金确定，也可按房产管理部门确定的房屋基准价确定。经济适用房价格按房产转让时县级（含县级）以上地方人民政府或相关管理部门规定的标准确定。

6.土地增值税：自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

7.印花税：自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收印花税。

三、受让人需要缴纳的税费：

1.契税：个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，依据合同价款和评估价款孰高原则确定的价款，减按1%的税率缴纳契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率缴纳契税。个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，依据合同价款和评估价款孰高原则确定的价款，减按1%的税率缴纳契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率缴纳契税。个人购买家庭第三套及以上住房的，按4%的税率缴纳契税。计算公式：应纳税额=确定的价款×适用税率

2.印花税：纳税人领受房产所有权证、土地使用权证时，按件粘贴印花税票，每件税额5元。（房产管理部门在办证环节代征）

举例：

情形1：能够完整、准确提供建造费用凭证的；买受人购房前已有1套住房。

李先生2016年5月将其自建自用的一套住房转让给张女士，售价410000元，面积105㎡，建造费用286000元（能够完整、准确提供建造费用凭证），建造和取得产权时实际交纳的相关税费15200元。本次交易经存量房价格评估系统评估价为430000元。

李先生（转让人）应缴纳税费：

个人销售自建自用住房免征增值税；计算缴纳个人所得税时可凭相关建造费用凭证等，经地税机关审核后，允许从转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

1.应纳个人所得税=（430000-286000-15200）×20%=25760（元）

李先生应纳税费合计：25760元

张女士（受让人）应缴纳税费：

个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90㎡以上的，减按2%的税率缴纳契税。

1.应纳契税：430000×2%=8600（元）

2.应纳印花税：在领受房产所有权证、土地使用权证时，按每件5元贴花。

情形2：不能完整、准确提供建造费用凭证的；买受人购房前已有2套住房。

孙先生2016年5月将其自建自用的一套住房转让给赵女士，售价368000元，面积85㎡，不能完整、准确提供建造费用凭证。本次交易经存量房价格评估系统评估价为360000元。

孙先生（转让人）应缴纳税费：

个人销售自建自用住房免征增值税；计算缴纳个人所得税时，因孙先生不能完整、准确提供房屋建造费用凭证，也无当地经济适用房价格作为参考，同时也未取得房产管理部门确定的房屋基准价格，故应按照房屋转让价格1%核定征收个人所得税。

1.应纳个人所得税= 368000×1%=3680 （元）

孙先生应纳税费合计：3680元

赵女士（受让人）应缴纳税费：

个人购买家庭第三套及以上住房的，按4%的税率缴纳契税。

1.应纳契税：368000×4%=14720（元）

2.应纳印花税：在领受房产所有权证、土地使用权证时，按每件5元贴花。